Egzekucja z nieruchomości – jak przebiega proces i co warto wiedzieć?

Egzekucja z nieruchomości to jedna z najskuteczniejszych metod dochodzenia roszczeń, zwłaszcza w przypadku wysokich długów. Proces ten pozwala wierzycielom na odzyskanie należności przez zajęcie i sprzedaż majątku dłużnika, np. mieszkania, domu czy działki, w drodze licytacji komorniczej. Jak wygląda cały proces? Jakie kroki należy przejść? Poniżej przedstawiamy szczegółowy opis oraz etapy egzekucji z nieruchomości.

Kiedy rozpoczyna się egzekucja komornicza z nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości rozpoczyna się na wniosek wierzyciela, który posiada tytuł wykonawczy – najczęściej wyrok sądu. Wierzyciel składa wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości do komornika właściwego dla miejsca, w którym nieruchomość się znajduje. Komornik zajmuje nieruchomość dłużnika, co oznacza, że zostaje wpisane ostrzeżenie w księdze wieczystej o toczącym się postępowaniu.

Po doręczeniu wezwania do spłaty długu dłużnik ma dwa tygodnie na uregulowanie zaległości. Jeżeli nie wywiąże się z tego obowiązku, komornik na wniosek wierzyciela przystępuje do dalszych etapów, takich jak opis i oszacowanie wartości nieruchomości.

Etapy egzekucji z nieruchomości

Proces egzekucji komorniczej z nieruchomości obejmuje kilka istotnych kroków:

1. Wszczęcie egzekucji – Komornik po złożeniu przez wierzyciela wniosku o egzekucję nieruchomości wzywa dłużnika do spłaty długu w ciągu dwóch tygodni. Informacja o wszczęciu postępowania zostaje wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Od tej chwili mieszkanie, dom lub działka są uznane za zajęte.
2. Opis i oszacowanie nieruchomości – Jeśli dłużnik nie dokonuje spłaty, komornik przeprowadza opis oraz oszacowanie wartości nieruchomości. Zajęcie nieruchomości przez komornika pozwala określić jej wartość, co jest kluczowe dla dalszych etapów. Oszacowanie wykonuje biegły, a dokumenty opisujące nieruchomość stają się podstawą do późniejszej licytacji.
3. Obwieszczenie o licytacji – Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, komornik przystępuje do ogłoszenia licytacji. Informacja o terminie aukcji jest podawana do publicznej wiadomości, zwykle co najmniej dwa tygodnie przed datą licytacji. Obwieszczenie zawiera takie informacje, jak miejsce, godzina oraz cena wywoławcza nieruchomości, a także wysokość wadium oraz możliwość obejrzenia nieruchomości przed aukcją.
4. Licytacja komornicza z nieruchomości – Pierwsza licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej równej ¾ wartości oszacowania nieruchomości. Każdy zainteresowany musi wcześniej wpłacić wadium, czyli rękojmię, wynoszącą 10% wartości oszacowania. Osoby, które nie wygrają licytacji, otrzymają zwrot tej kwoty. Jeżeli pierwsza licytacja nie przyniesie rozstrzygnięcia, wierzyciel może zlecić organizację drugiej aukcji, w której cena wywoławcza wynosi już tylko ⅔ wartości oszacowania.
5. Podział środków i zakończenie egzekucji – Po zakończeniu licytacji i wpływie środków ze sprzedaży na rachunek depozytowy Ministra Finansów, komornik przygotowuje plan podziału pieniędzy między wierzycieli. Dłużnik ma prawo do wniesienia zarzutów wobec tego planu. Jeśli zarzuty nie zostaną uwzględnione, środki trafiają do wierzycieli, a proces egzekucji z nieruchomości uznaje się za zakończony.

Od jakiej kwoty komornik może zająć nieruchomość?

Wiele osób zastanawia się, od jakiej kwoty komornik może zająć nieruchomość. W polskim prawie nie ma jednoznacznego progu, od którego nieruchomość podlega zajęciu. W przypadku, gdy inne formy egzekucji są nieskuteczne, nawet stosunkowo niższe zobowiązania mogą skutkować postępowaniem egzekucyjnym z nieruchomości. Każda sytuacja jest rozpatrywana indywidualnie, a głównym kryterium jest wysokość długu oraz możliwość pokrycia go z majątku dłużnika.

Zajęcie nieruchomości przez komornika – na co zwrócić uwagę?

Decydując się na zakup mieszkania z licytacji komorniczej, warto zwrócić uwagę na jej stan techniczny oraz sytuację prawną. Egzekucja z nieruchomości wiąże się czasem z koniecznością przeprowadzenia eksmisji komorniczej, jeśli nieruchomość jest zajmowana przez lokatorów. Warto upewnić się, że dokumentacja dotycząca opisu i oszacowania nieruchomości jest kompletna i zgodna z rzeczywistością.

Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej to jest proces wymagający dobrej znajomości procedur oraz gotowości na potencjalne wyzwania. Wszczęcie egzekucji z nieruchomości jest poważnym krokiem, zarówno dla dłużnika, jak i dla potencjalnych nabywców, dlatego warto dokładnie przeanalizować wszystkie dostępne informacje oraz skontaktować się z komornikiem sądowym.