Zakup mieszkania z licytacji komorniczej – czy warto się na to zdecydować?

Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej to opcja, którą rozważa coraz więcej osób. Mieszkania z licytacji komorniczych często są dostępne w niższej cenie niż te oferowane na rynku. Zwykle cena wywoławcza jest o 25% niższa od wartości rynkowej. Poniżej wskazujemy na co zwrócić uwagę i jakie ryzyka mogą się pojawić.

Jak wygląda licytacja komornicza mieszkania?

Licytacja komornicza mieszkania odbywa się w ramach postępowania egzekucyjnego, najczęściej kiedy dłużnik nie spłaca zobowiązań, np. kredytu hipotecznego. Proces ten pozwala wierzycielowi na odzyskanie należności przez sprzedaż nieruchomości dłużnika na licytacji publicznej. Uczestnictwo w licytacji jest otwarte dla każdego (z wyłączeniem osób wymienionych w art. 976 k.p.c.), co oznacza, że każdy może wziąć w niej udział i złożyć swoją ofertę.

Komornik informuje o licytacji publicznej co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem, aby wszyscy zainteresowani mieli czas na zapoznanie się z ofertą. 

Stosowne obwieszczenie powinno zawierać szczegółowe informacje, takie jak:

• Godzina oraz miejsce licytacji (najczęściej jest to budynek sądu),
• Oznaczenie nieruchomości, jej cena wywoławcza i wysokość wadium,
• Termin możliwość obejrzenia nieruchomości oraz zapoznania się z aktami postępowania egzekucyjnego.

W obwieszczeniu mogą znaleźć się również zdjęcia nieruchomości, co ułatwia jej ocenę jeszcze przed samą licytacją komorniczą. Ważną informacją jest również wzmianka, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję.

Wymogi formalne – jak przystąpić do licytacji?

Przed przystąpieniem do licytacji nieruchomości warto poznać wymagania formalne. Informacje o licytacji są publicznie dostępne, zwykle publikowane w serwisie Krajowej Rady Komorniczej oraz na tablicach ogłoszeń sądów i urzędów miejskich. Każdy, kto chce wziąć udział, musi wpłacić wadium (10% wartości oszacowania nieruchomości). Wadium to zabezpieczenie – w przypadku wygrania licytacji kwota ta jest zaliczana na poczet ceny nieruchomości, a pozostałym uczestnikom zostanie zwrócona.

Przebieg licytacji mieszkania – krok po kroku

Licytacje nieruchomości rozpoczynają się od ogłoszenia ceny wywoławczej, która wynosi ¾ wartości oszacowania. Jeśli pierwsza aukcja nie przyniesie rezultatów, odbywa się druga – wtedy cena wywoławcza obniżana jest do ⅔ oszacowania. Uczestnicy mogą składać swoje oferty na zmianę, aż do momentu, gdy komornik trzykrotnie ogłosi najwyższą kwotę, po czym aukcja zostaje zakończona. Następnie sędzia lub referendarz wydaje postanowienie o przybiciu, które po uprawomocnieniu się stanowi podstawę do wezwania zwycięzcy do zapłaty pełnej ceny.

Na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie z licytacji komorniczej?

Przede wszystkim ważne jest, aby dobrze sprawdzić stan techniczny mieszkania. Informacje na ten temat oraz możliwość obejrzenia nieruchomości są zawarte w obwieszczeniu komorniczym. Kolejną kwestią jest sprawdzenie sytuacji prawnej mieszkania, w tym zapisów w księdze wieczystej – mogą w niej figurować wpisy o egzekucji lub inne obciążenia, które mogą komplikować zakup. W niektórych przypadkach nowy właściciel może stanąć przed koniecznością przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego, jeśli w mieszkaniu nadal ktoś mieszka.

Kiedy można licytować mieszkanie?

Stosownie do treści art. 952§1 k.p.c. termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się na wniosek wierzyciela. Ponadto zgodnie §2 wierzyciel jest uprawniony do złożenia wniosku, o którym mowa w §1, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat procedur oraz aktualnych ofert dotyczących licytacji komorniczych nieruchomości, zachęcamy do sprawdzenia odpowiedniej zakładki. Znajdują się tam szczegółowe informacje o nadchodzących aukcjach.